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浅析以马来为试点开展贸易与房地产业务的可能性
发布日期:2014-4-15      编辑:李海峰      摄影编辑:      阅读人次:1878       【字号:

随着近年国际业务的高速发展,大家国际企业的业务到达了一定高度,跨越这个高度很有难度的。 2013年经济发展可以说是步履蹒跚,国际金融市场发展呈现不平衡态势,竞争加剧。根据对未来情况的预测,市场格局和国际工程承包这一块也不会有太大变化。大家只有做出更大努力,以更新的思维、更彻底的手段,才能保证国际业务的可持续发展。对于现阶段比较成熟的市场,建议可以以马来西亚市场为试点开展国际贸易与房地产业务。从而开辟新的业务渠道,

 

一、国际贸易

在很多中国企业眼中,马来西亚像是一个“冒险家的乐园”。 尽管世界经济出现不稳定因素,但随着两国建立的友好关系,两国的贸易额仍持续增长。中国和马来西亚贸易额从2012的900亿美金,在2013年突破1000亿美金。如此一来,马来西亚成为中国在亚洲地区中贸易额突破1000亿美金的第三个国家,仅次于日本和韩国。

东盟与中国自由贸易协定的全面实行更是一个大飞跃。马来西亚和中国一直保持着长期密切的双边关系,尤其是在贸易、投资、旅游、教育、学问和经济等领域的合作。自由贸易协定全面实行后,两国之间的合作优势将进一步加强。对中方企业来说,包括一般金属制品制造、汽车零部件、机械工程设备、工程支撑、医疗设备、保健产品、医药产品、化工产品,清真食品、太阳能相关组件及设备和替代能源等诸多领域的投资都将会有很大潜力。

这两年大家一直在积极探索开展国际贸易业务,培育新的业务增长点。在2012年顺利实施委内瑞拉方管采购项目以后,2013年又获得3726万元的采购合同额,进一步积累了经验,在海外市场提升了影响力。所以此时大力开展国际贸易业务正是很好的契机,完全可以依托现有项目的资源,在马来西亚逐步开展国际贸易业务。

 

二、房地产业务

在马来西亚由于从拿地到开发,每一个环节都能获得贷款,马来西亚本土的开发商常常能以极少的自有资金启动一个房地产开发项目,这使得开发商可以以极高的负债杠杆率获得比在中国更大的盈利空间。但同时,马来西亚的地产项目周期普遍较长,一般在3~4年,资金回笼较慢,高周转模式显然不能奏效。尽管在马来西亚,土地价款和资金成本相对较低,不过,因为杠杆倍数的放大,当房价和币值下跌时,房企的亏损额也会放大。2012年前,中国开发商在马来西亚的投资额不足10亿美金,而根据目前已经公开的房企投资数额,中国开发商在马投资总额已接近500亿元人民币(80.49亿美金)。仅有2700万人口的马来西亚,为何会成为中国开发商的投资热土?目前中国有几十家大大小小的开发企业在与银行接触,希翼进军这个市场。对于资金实力只有几千万元的小房企来说,在国内早已失去了话语权,而投身马来西亚后,却可以轻松撬动地产项目开发。下面大家分析马来西亚市场开拓房地产市场的几个重要因素:??

1.拿地“自由”空间很大????

相较于国内严苛的土地出让规则和土地款支付期限,马来西亚则“自由”许多,“拿地的时候就可以跟银行申请贷款,基本上可以拿到70%的比例,不但开发商从最初的拿地环节就能借助银行杠杆,而且在土地款的支付方面,空间也很大。一般马来西亚的土地款可以分期支付,而且周期较长。这无疑给开发商的资金周转提供了巨大便利。比较而言,目前在国内北京、上海等一线城市,土地款的支付周期仅仅只有一个月左右,且不能分期付款,这一门槛足以排挤出一大批资金实力欠佳的中小房企。??

此外,不同于国内土地市场统一的“招拍挂”出让模式,马来西亚的土地大多属于私有用地,很多都掌握在私人手中,同时,当地政府背景的企业或各个州的苏丹掌握了大量土地资源,但各个州有各自的法律条款,产权年限、出让方法都不尽相同。??

2.投资回报率较高??

对于中国开发商来说,一个强大的合作伙伴不但可以帮助其拿到优质的地块,在后续的审批开发环节同样也可以减少很多麻烦。在拿地环节的融资方面,银行对于开发商的考量主要基于企业品牌、发展潜力和项目预期盈利,而中国开发商在马来西亚同样也有这样的议价能力,不光是在拿地环节,在开发环节,银行杠杆的使用也非常频繁,且融资成本大大低于中国。

同时投资回报率也很高,一般来说,国内地产行业平均利润率在10%~15%,且呈现逐年下滑的趋势,目前大约为12%,而有些房企在海外投资的项目,利润率可以达到20%~30%,盈利空间可见一斑。

3.房企海外“反投资”??

对于拥有强大的金融杠杆支撑的马来西亚市场来说,中国开发商可以很容易撬动这个市场。??

在马来西亚,很多银行都不能支撑一家中国开发商的资金需求,往往需要几家银行联合提供贷款。受益于马来西亚当地较为宽松的融资环境以及预售制度,开发商从拿地到施工建设的过程中,自有资金的支撑比例非常低。拿地环节以及建安过程中都可以融资贷款,其次,通过审批的同时就可获得销售许可证,从最开始卖楼的回款到银行融资基本可以支撑整个项目的资金,偶尔会需要额外投入资金。

以上是我对马来西亚市场的一点认识,希翼能为领导们提供一些国际业务发展新的思路。

 

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